Lyhytvuokraus ja majoitustoiminta ovat kaksi eri asiaa. Lyhytvuokraus eli omassa asuinkäytössä olevan asunnon tarjoaminen satunnaisesti ja lyhytaikaisesti vuokralle on laillista. Se voidaan taloyhtiössä kieltää, jos kaikki osakkaat ovat yksimielisesti kiellon kannalla.
Majoitustoiminnalle on tyypillistä, ettei kalustetussa asunnossa asu kukaan vakituisesti ja asunto on toistuvasti tarjolla majoitustarkoitukseen. KHO:n mukaan kalustettujen huoneistojen toistuva vuokraaminen lyhytkestoisilla sopimuksilla on luonteeltaan majoitustoimintaa.
Järjestäytyneessä yhteiskunnassa on luotu periaatteet, jotka auttavat meitä toimimaan yhteisönä. Asunto-osakeyhtiötä ohjaa asunto-osakeyhtiölaki. Se velvoittaa yhtiötä huolehtimaan, että sillä on yhtiöjärjestys, jota noudatetaan. Siinä asuntokäyttöön merkittyjä asunto-osakkeita voidaan käyttää vain asumiseen, ei majoitus- tai muuhun liiketoimintaan.
Rakentamisen sijainnin ohjauksen ja käyttötarkoitusmääräysten avulla osoitetaan eri toiminnoille sopivat alueet, joissa toiminta ei aiheuta häiriötä muille. Tontin kaavamerkinnät sitovat sen käyttöä. Rakennuksen käyttötarkoitus määritellään rakennusluvassa.
Asumisrakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutos edellyttää viranomaispäätöstä. Osakkaat eivät voi päätöksellään muuttaa asuinhuoneistoa majoituskäyttöön. Onko asunnon jatkuva ja toistuva lyhytkestoinen vuokraus lain tarkoittama olennainen käyttötarkoituksen muutos? KHO:n mukaan on, kun toiminta täyttää majoituksen tunnusmerkit ja sen vaikutukset poikkeavat tavanomaisesta asumisesta.
Rovaniemeltäkin löytyy oikeustapaus, jossa majoitustoiminnan, asumisen ja lyhytvuokrauksen rajoja on ratkottu (KHO 2021:77). Valtakunnallisesti oikeustapauksia löytyy useampia.
Asunto-osakeyhtiön hallitus on velvollinen puuttumaan majoitustoimintaan, jota harjoitetaan asumiseen tarkoitetuissa huoneistoissa. Yhtiö on vastuussa siitä, että asuntoja käytetään niiden käyttötarkoituksen mukaisesti. Asumiseen tarkoitetuissa huoneistoissa ei saa pitää ravintolaa tai autokorjaamoa, eikä harjoittaa majoitusta.
Majoitustoiminta kerrostaloissa normaalin asumisen seassa korostaa toiminnan asukkaille tuottamia häiriöitä, haittoja ja riskejä. Jokaisen kodin hankkineen tulee voida luottaa siihen, että kaikki yhtiössä toimivat yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Asuntosijoittajille voisi kaavoittaa alueita, joissa majoitustoiminta on sallittua ja jossa turvallisuusmääräykset sekä muut majoitustoimintaan liittyvät ehdot on huomioitu. Päättäjiltä ja virkamiehiltä tarvitaan tarkkuutta pitää lyhytvuokraus ja majoitustoiminta päätöksenteossa erillään.
Taina Torvela ja Päivi Salminen