Kuntien päättäjät ovat harvoin tietoisia kuntakiinteistöjen todellisesta korjaustarpeesta. Syynä on se, ettei korjausvelka ole riittävän hyvä mittari. Todellinen korjaustarve on usein suurempi kuin millaiseksi se kaupungeissa ja kunnissa arvioidaan.
Korjausvelan määrä kertoo, kuinka paljon korjauksiin olisi pitänyt investoida, jotta rakennukset olisivat käytön kannalta tyydyttävässä kunnossa. Korjaustarpeella tarkoitetaan investointimäärää, joka vaadittaisiin siihen, että rakennus saadaan rakennusteknisesti tämän päivän vaatimuksia vastaavalle tasolle.
Parempien mittareiden puutteessa kunnissa on kiinteistökannan hallinnassa käytetty korjausvelkaa, vaikka se johtaakin kunnissa useisiin haasteisiin. Tämän seurauksena korjausten järjestys on toisinaan väärä, mikä voi johtaa yllättävien korjaustarpeiden ilmenemiseen. Tämä syö kuntien jo pitkään vähenemässä olleita resursseja. Se johtaa osaltaan suunniteltujen peruskorjausten lykkääntymiseen, mikä ennestään lisää korjaustarvetta. Optimaalista korjausjärjestystä ei näin ollen saavuteta, eikä kiinteistökannan hyvää kuntoa saada pidettyä.
Pelkän korjausvelan tarkastelu hämärtää näkymää tarvittavien investointien määrästä. Eräässä keskisuuressa kunnassa oli laskettu koulurakennuksen korjausvelaksi noin puoli miljoonaa euroa. Koulu päädyttiin purkamaan, koska korjauskustannukset arvioitiin liian suuriksi uudisrakentamiseen verrattuna.
Korjausvelka, joka on tunnusluku päätöksenteon taustalla, ei siis kertonut todellisuudesta. Uudiskoulun kustannusarvio on yli seitsemän miljoonaa euroa eli noin 14-kertainen arvioituun korjausvelkaan verrattuna. Koska kyse on mittariston virheestä, toistuu sama virhe isompana tai pienempänä läpi koko kiinteistökannan.
Korjaustarpeen ymmärtäminen on avain siihen, että kunnassa pystytään tarkastelemaan kiinteistöomaisuuden määrää suhteessa käytettävissä oleviin resursseihin. Korjaustarpeen tarkastelu helpottaisi kiinteistökannan hallintaa ja auttaisi tekemään parempia ja kestävämpiä päätöksiä kiinteistöomaisuuden suhteen.
Kirjoittaja työskentelee projektipäällikkönä FCG Finnish Consulting Groupissa.