Mainos

Ko­lum­ni: Uusi koti uu­dis­koh­tees­ta – hal­lit­se­ma­ton riski?

”Uusien asuntojen kauppa ja aloitukset huipputasolla koko maassa”, uutisoi viime vuonna Rakennuslehti. Vastaavia otsikoita on vilahdellut muissakin medioissa tiiviissä tahdissa. Vilkas uudisrakentaminen on tuonut kipeästi kaivattuja uusia koteja erityisesti yhden tai kahden hengen talouksille. Uutuuttaan kiiltäviä pintoja on päässyt ihastelemaan omassa kodissaan moni, ehkä ensimmäistä kertaa elämässään.

-

Vahvoista kasvuluvuista kertovien uutisten joukkoon on viime aikoina tullut myös huolestuneita äänenpainoja. Viimeksi asiasta kirjoitti Lapin Kansa pääkirjoituksessaan 19. maaliskuuta. Uuden asunnon ostaja voi maksaa kaupanteon yhteydessä vain osan kauppasummasta; loppuosa on yhtiölainaa, jota aletaan maksaa takaisin erillisen suunnitelman mukaan. Mitä, jos naapuri ei maksakaan omaa yhtiölainaosuuttaan? Kaatuuko yhtiölaina hallitsemattomasti muiden osakkaiden niskaan, kun ensisijainen vastuu takaisinmaksusta on taloyhtiöllä, eikä pankeilla. On jopa väitetty, ettei yhtiölainojen takaisinmaksu kiinnostaisi pankkeja lainkaan edellä mainitusta syystä.

Ei kaadu hallitsemattomasti, useammastakaan syystä.

Ensinnäkin pankkeja kyllä kiinnostaa asiakkaan koko talous. Lainaneuvotteluissa tarkasteluun tulevat myös yhtiölainan takaisinmaksuerien kaltaiset asiakkaan tulevaisuuden velvoitteet, jotka ovat tiedossa, mutta eivät vielä takaisinmaksumielessä käsillä. Asiakkaittensa ongelmien ehkäisy hyödyttää ehdottomasti myös pankkia.

Jos taas uudiskohdenaapuri (tai naapuriasunnon sijoittaja) pystyy ostamaan asunnon ilman omaa asuntolainaa (ja siten ilman pankissa käytäviä henkilökohtaisia lainaneuvotteluja), on se jo itsessään hyvä signaali. Tyypillisesti se kielii ostajan vakavaraisuudesta. Ja toiseksi: jos tällaiselta osakkaalta jäisivät yhtiölainat rästiin ja taloyhtiö joutuisi karhuamaan häneltä maksamattomia lainaosuuksia, edessä olisi viime kädessä asunnon ulosmittaus ja realisointi velkojen kattamiseksi.

-

Hallitsemattomia tilanteita suojaa myös Asunto-osakeyhtiölaki. Se mahdollistaa asunto-osakkeen otettavaksi yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi, mikäli osakas ei huolehdi hänelle määritellyistä vastikevelvollisuuksista. Hallintaan otetun asunnon vuokratuotoilla voidaan maksaa rästejä. Ja jos asunto lopulta menisi osakkaalta ulosmittauksen kautta realisoitavaksi, on hyvä muistaa, ettei asunnon arvoon itsessään vaikuta se, millaisessa tilanteessa sen omistaja on.  Toisin kuin pörssiosakkeissa, joissa osakkeen arvo voi pudota vaikka nollaan, on uudisasunnoissa tällainen riski käytännössä olematon. Asunnolla on edelleen arvonsa.

Rovaniemellä asuntojen hintakehitys on ollut maltillisen positiivista, joten maksuvaikeuksien riskin laajamittainen toteutuminen on pieni. Muistettavaa on, että pääsääntöisesti ostaja on maksanut 30 prosenttia asunnosta kertyneillä omilla varoillaan. Jos hän ottaa ostokseen velkaa, on se otettava jotain muuta vakuutta vastaan kuin tätä ostettavaa kohdetta käyttäen. Eli asunnon mahdollisessa realisointitilanteessa on myyntihinnassa suhteessa velkaan erinomainen puskuri.

Asiana yhtiölaina ei ole uusi. Yhtiölainoitettujen kohteiden myynti on aloitettu 1990-luvulla. Silloin lainoitusosuus oli jopa 85%. Oletteko huomanneet että silloin olisi asiassa ollut ongelmia tai tätä nykyisen tyyppistä keskustelua?

Järkevää oman talouden hallintaa on tiedostaa erilaisiin tilanteisiin liittyvät riskit. Järkevää on myös arvioida niiden todennäköisyys ja ennen kaikkea tuntea reitit, jotka auttavat vaikeuksista pois.

Uusi koti uudiskohteesta – hallitsematon riski? Ei ole.

Mika Lehtiniemi, yrittäjä  – Kiinteistömaailma Rovaniemen Kodit OY LKV:n yrittäjä tammikuusta 2011 alkaen. Sitä ennen vuosina 2002-2010 rahoituspäällikkö ja pankinjohtaja Danske Bankissa.