Ta­lo­yh­tiö ei vält­tä­mät­tä saa re­mont­ti­lai­naa edes Ro­va­nie­men kes­kus­tas­sa – jos kor­jauk­set vii­py­vät, tu­lok­se­na voi olla pur­ku­kun­toi­nen talo

Aki Rannan edustamaan taloyhtiöön kuuluu yksi kolmikerroksinen kerrostalo. Rakennukseen on uusittu ikkunat ja julkisivu, mutta sisäosien korjauksiin ei saada riittävästi lainaa.

Kuva: Jussi Leinonen

Rovaniemen Korkalovaarassa sijaitseva taloyhtiö suunnittelee putkiremonttia. Hanketta selvitellessä käy ilmi, että taloon pitäisi tehdä myös sähkötöitä ja uusia pesuhuoneiden vesieristeet. Ja kun kerran oltaisiin evakossa, samalla kannattaisi korjata myös talon ilmanvaihto ja vesikatto.

Hankesuunnitelma laaditaan yhdessä insinöörien ja arkkitehdin kanssa. Edessä on kuitenkin ikävä yllätys: yksikään pankki ei ole valmis myöntämään remonttiin lainaa.

–Osa kieltäytyi lainan antamisesta kokonaan. Osalla lainan summa oli niin pieni, että se ei riitä korjauksiin, taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Aki Ranta harmittelee.

Tilanne on Lapissa entistä tavallisempi. Jopa Rovaniemen keskustan tuntumassa on taloyhtiöitä, joiden vakuusarvo ei välttämättä riitä remonttilainan saamiseen, tietää Kiinteistötahkola Rovaniemen toimitusjohtaja Antti Perkkiö.

Putkiremontti maksaa yhtä paljon halvassa asunnossa

Viranomaisten pankeille esittämät vakavaraisuusvaatimukset tiukentuivat vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen, sanoo Pohjolan Osuuspankin toimitusjohtaja Keijo Posio. Se sai pankit kiristämään lainan saannin ehtoja.

–Aiemmin voitiin katsoa, että vaikkapa keskustassa oleva taloyhtiö menisi kyllä vaikeuksien tullessa kaupaksi. Nyt vakuus lasketaan enemmän matemaattisesti. Esimerkiksi Osuuspankissa asunnon vakuusarvo on peruskorjaustilanteissa 40 prosenttia alueen keskimääräisestä neliöhinnasta.

Oikotie-sivuston mukaan Rovaniemellä esimerkiksi Korkalovaarassa ja Ounasvaaralla pienten asuntojen pyyntihinnat ovat noin 30–40 000 euroa. Kemissä yksiöitä ja kaksioita myydään noin 20 000 eurolla, Kemijärvellä saa samalla rahalla kolmion.

Tämä tarkoittaa, ettei asunnoista ole kovin isojen remonttien vakuudeksi.

–Esimerkiksi putkiremontti ei ole sen halvempi, vaikka se tehtäisiin edulliseen hintaan ostettuun asuntoon, Posio sanoo.

Vakuusarvon määrittely keskimääräisen neliöhinnan mukaan ei kohtele oikeudenmukaisesti hyvin hoidettua taloyhtiötä, koska siinä neliöhinnat ovat myyntitilanteessa korkeammat, kritisoi Kiinteistötahkola Rovaniemen toimitusjohtaja Antti Perkkiö. Kiinteistötahkola isännöi noin pariasataa taloyhtiötä Rovaniemellä.

Kuva: Jouni Porsanger

Remontin voi paloitella, mutta siihenkin liittyy pulmia

Posio kannustaa taloyhtiöitä tekemään korjauksia pikkuhiljaa ja hyvin suunnitellen. Korjausten tekemättä jättäminen on huono tapa säästää.

–Korjausvelka on joka tapauksessa olemassa. Joko se on asunnon rakenteissa, tai se on velkaa pankille.

Perkkiön mukaan korjauksia kannattaa tehdä suunnitelmallisesti myös osakkeenomistajien keskinäisen tasa-arvon vuoksi.

–Jos korjauksia tehdään harvoin ja osakas myy asuntonsa pois ennen niiden alkamista, hän on ollut tavallaan vapaamatkustajana. Hän on osallistunut kuluttamiseen mutta ei ota osaa kustannuksiin.

Mutta mitä taloyhtiö voi tehdä, jos korjausvelkaa on jo kertynyt runsaasti, eikä lainaa saa?

Keijo Posio neuvoo esimerkiksi paloittelemaan remonttia. Useinkaan kaikkia korjauksia ei ole pakko tehdä yhtä aikaa, vaan jostakin voi aloittaa. Pienempään remonttiin vakuusarvo yleensä riittää.

Perkkiön mukaan tässä vaihtoehdossa ongelmana on, että moneen osaan paloitellut remontit tulevat kokonaisuutena kalliimmaksi kuin pari isompaa, kerralla hoidettua remonttia. Lisäksi asukkaat joutuvat asumaan pitempään talossa, joka muistuttaa työmaata.

S-pankin kehityspäällikkö Päivi Huttunen sanoo, että taloyhtiön osakkaat voivat myös yrittää saada henkilökohtaisia lainoja korjausten tekemiseen.

Säännöllinen remontointikaan ei aina auta

Jos taloyhtiö on päässyt todella huonoon kuntoon, sen voi ääritapauksessa "käyttää loppuun" ja sen jälkeen purkaa. Perkkiön mukaan tämä toimii paremmin silloin, kun talo on omalla tontilla.

–Silloin tontin voi myydä purkamisen jälkeen. Vuokratontti täytyy palauttaa tyhjänä, ja pahimmillaan purkamista varten joudutaan ottamaan lainaa.

Aki Rannan taloyhtiön tapauksessa yhtiö on pitänyt rakennuksesta huolta. Taloon on tehty julkisivuremontti, ja ikkunat ja parvekkeiden ovet on uusittu.

–Saimme julkisivuremontin maksettua, ja ajattelimme, että olisi hyvä aika muille korjauksille. Nyt joudumme valitsemaan, mitä tärkeitä korjauksia jätämme tekemättä.

Isännöintiyhtiön Antti Perkkiö tietää, että paloiteltu remontti tulee usein kokonaisuutena katsoen kalliimmaksi kuin kerralla tehty.

Kuva: Jouni Porsanger

Taloyhtiö voi kerätä rahaa myös etukäteen

Taloyhtiö voi kerätä korjausrahaa etukäteen sen sijaan, että rahoittaa korjauksen kokonaan lainalla, muistuttaa Seppo Hyvärinen Huoneistopisteestä.

Yhtiö voi perustaa rahaston, johon kerätään pääomaa ylimääräisillä yhtiövastikkeilla.

Hyvärisen mukaan monet isännöitsijät ovat alkaneet 2000-luvun aikana ohjata taloyhtiöitä tähän suuntaan.

Valmiiksi kerätty omarahoitusosuus helpottaa pankkilainan saamista. Se myös pienentää korkokuluja, koska lainaa tarvitaan vähemmän.

Yleisempää on silti edelleen, että korjaus maksetaan jälkikäteen lainalla. Otettu laina jää monesti osakkeen myyjän tappioksi, sillä sen siirtäminen asunnon hintaan onnistuu huonosti.

–Harva ostaja tervehtii ilolla 10 000 euroa kalliimpaa asuntoa, vaikka kalleus johtuisi tehdystä remontista.

Pankit korostavat myös isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen vastuuta tehdä osakkaille järkeviä korjausehdotuksia. S-pankin Päivi Huttunen kehottaa lisäksi jokaista yksittäistä osakkeenomistajaa osallistumaan yhtiökokouksiin.

–Oma asunto on monen suomalaisen arvokkain omaisuus. Sitä kannattaa hoitaa hyvin ja osallistua sitä koskeviin päätöksiin.